Где взять ипотеку на строительство дома и как повысить вероятность одобрения?

 В 2023 году ипотечное жилищное строительство выступило одним из ключевых факторов роста ипотеки в России. По данным портала дом.рф, объемы выданных кредитов на эту цель увеличились почти в четыре раза по сравнению с предыдущим годом. В начале 2024 года этот тренд сохранялся: в феврале топ-20 банков, занимающихся ипотечным кредитованием, выдали в 3,7 раза больше ипотечных кредитов, чем в аналогичном периоде 2023 года.

Важно отметить, что единственным сегментом, демонстрирующим рост как в денежном, так и в количественном аспектах, оказалось индивидуальное жилищное строительство. В то же время количество выданных ипотечных кредитов на покупку готовых квартир и домов сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Банки активно участвуют в программных ипотечных инициативах для поддержки строительства на индивидуальных жилых участках. Поддержка государственных программ играет ключевую роль в стимулировании спроса на жилищные кредиты.

Например, в 2021 году доля рыночной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства составляла 80%, но к 2023 году снизилась до 2%. Большинство кредитов на строительство дома были выданы по льготным программам, таким как льготная, семейная, сельская, дальневосточная и арктическая ипотека, с возможностью выбора между привлечением подрядчика и самостоятельным строительством.

В рамках льготной ипотеки заемщику требуется внести 30% первоначального взноса, тогда как для других программ минимальный взнос составляет 20%. Максимальную сумму кредита можно получить по IT-ипотеке, а минимальную — по льготной и сельской, последняя дает возможность удвоить итоговую сумму кредита за счет оформления двух кредитов супругами. В случае недостатка лимита в рамках льготной программы, недостающую сумму можно взять на рыночных условиях, но только по семейной и IT-ипотеке.

Наиболее выгодные ставки предлагают региональные программы: дальневосточная, арктическая и сельская, где проценты не превышают 2% и 3% годовых. Самая высокая ставка установлена по льготной ипотеке — не более 8% годовых, однако она значительно ниже, чем текущие средние ставки по рыночной ипотеке.

На начало апреля 2024 года большинство банков в нашем финансовом маркетплейсе предоставляли ипотеку на индивидуальное жилищное строительство по семейным и льготным программам их количество составило 27 и 23 соответственно. Немного меньше (21) участников предлагали рыночную ипотеку, а кредитовать строительство домов для ITспециалистов были готовы 18 банков.

Наименьшее количество вариантов для выбора банка наблюдалось по дальневосточной и арктической ипотеке эти программы были представлены только пятью кредитными организациями, а также по сельской ипотеке, которую можно было найти в линейке шести банков. Такая дифференциация объясняется кредитной политикой и индивидуальным подходом к оценке рисков каждого участника, так как земельный участок и дом являются наименее привлекательными объектами для залога с точки зрения ликвидности. Другой причиной является исчерпание выделенных государством лимитов субсидирования для каждой программы.

При выборе ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) следует обратить внимание не только на стоимость (процентная ставка, размер первоначального взноса, максимальная сумма и срок), но и на возможные ограничения, установленные банком. Важно учесть способ строительства, количество партнёров-подрядчиков, требования к земельному участку, форму кредитования (единовременная выплата или транши), а также сроки завершения строительства.

Например, при самостоятельном строительстве по ипотеке с государственной поддержкой необходимо закончить строительство в течение 12 месяцев с момента получения кредита, а по сельской ипотеке в течение двух лет. Если выбрать подрядную схему, то этот период может быть увеличен до трёх лет, но конкретные требования могут отличаться в зависимости от банка.

 Независимо от выбранной программы, возможно использование материнского капитала или ипотечной компенсации в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения, хотя некоторые банки могут устанавливать ограничения на этот счёт (например, принимать материнский капитал только для досрочного погашения).

Текущий прогноз говорит о том, что снижение ключевой ставки начнётся не раньше третьего квартала, и, скорее всего, будет происходить постепенно. К концу 2024 года ставка всё ещё может оставаться двузначной, что повлияет на корректировку условий рыночной ипотеки для ИЖС со стороны банков.

Благодаря сохранению большинства государственных программ, включая семейную, сельскую, IT, дальневосточную и арктическую ипотеки, а также планируемому введению новой программы на ИЖС с 1 июля, банки продолжат увеличивать свои ипотечные портфели за счёт этого сегмента. Условия программы пока не разглашаются, но планируется распространить её на все виды строительства, что расширит возможности заёмщиков и повысит доступность ипотеки.

Государство активно работает над внедрением проектного финансирования и эскроусчетов для ИЖС, что повысит надёжность сделок для заёмщиков и снизит их риски, но может привести к росту себестоимости строительства и, как следствие, повышению цен для потенциальных домовладельцев.

Для дальнейшего стимулирования ипотеки на ИЖС необходимо расширить доступную архитектуру программ, например, увеличить бюджетные лимиты на сельскую ипотеку и запустить «зелёную» государственную программу для этого сегмента. Один из возможных вариантов распространение льготной ипотеки на ИЖС с использованием домокомплектов, соответствующих стандартам ESG, на законодательном уровне. 

Это дополнительно стимулирует спрос на кредитование ИЖС, так как ипотечный жилищный кредит предоставляется сразу в полном объёме, а денежные средства поступают траншами на каждый этап строительства после подтверждения завершения предыдущего этапа.